Hypothek erneuern und Geld sparen

Wenn eine Hypothek ausläuft, sollte man sich ein paar grundlegende Dinge überlegen. Was dabei zu beachten ist.

Martin Müller
Veröffentlicht am 15. März 2024 – 06:00 Uhr

Wer ein Eigenheim besitzt, muss sich alle paar Jahre Fragen stellen – wenn die Hypothek ausläuft: Soll ich einen Teil der Schuld amortisieren? Gibt es einen günstigeren Anbieter? Wie gehe ich vor, wenn ich die Bank wechseln will?

Vielen ist das zu kompliziert, und sie vertrauen einfach darauf, dass ihnen ihre Hausbank schon ein gutes Angebot macht. Ein teurer Fehler. Denn bei kaum einer anderen privaten Angelegenheit geht es um so viel Geld. Wenn man bei einer Hypothek über eine halbe Million Franken einen Zinsvorteil von nur 0,2 Prozent herausholt – das ist auf jeden Fall realistisch – summiert sich das bei einer Laufzeit von zehn Jahren auf immerhin 10’000 Franken. Nirgendwo sonst ist das Sparpotenzial so gross. Das sollte Grund genug sein, sich systematisch mit dem Thema zu beschäftigen. Nehmen Sie sich Zeit, die verschiedenen Punkte gründlich zu überlegen sowie Vor- und Nachteile abzuwägen.

6 Monate vor Ablauf: Strategie überlegen

• Höhe der Hypothek: Wollen Sie die Hypothek teilweise amortisieren, und falls ja, um wie viel? Das kann sinnvoll sein, um die Zinsbelastung zu reduzieren, allerdings ist das Geld dann im Haus blockiert.
• Achtung: Die Hypothek später wieder aufzustocken, ist oft nicht möglich, erst recht nicht im Rentenalter. Besonders wenn grössere Renovationen anstehen, etwa eine neue Heizung, sollten Sie deshalb genügend Reserven einplanen.
• Grundsätzlich ist eine Amortisation dann ratsam, wenn das Geld andernfalls einfach ungenutzt auf einem Sparkonto liegt und fast keine Zinsen abwirft.
• Einsetzen können Sie neben Barmitteln auch Gelder aus der Pensionskasse und der Säule 3a. Falls das in Frage kommt: Lassen Sie sich über die Folgen des Bezugs beraten und erkundigen Sie sich, wie Sie vorgehen müssen.
• Laufzeit der Hypothek: Wie lange wollen Sie das Haus noch behalten? Wenn Sie ohnehin darüber nachdenken, in fünf Jahren in eine kleinere Wohnung umzuziehen, ergibt eine zehnjährige Hypothek keinen Sinn. Stimmen Sie die Laufzeit der Hypothek auf Ihre Pläne ab.
• Art der Hypothek: Was glauben Sie, wie sich die Zinsen entwickeln werden? Bestimmt sagen kann das niemand, auch nicht hoch bezahlte Finanzfachleute. Aber Sie müssen für sich eine Bauchentscheidung treffen. Wenn Sie eher damit rechnen, dass die Hypothekarzinsen steigen werden, dann ist eine Festhypothek mit fixem Zinssatz die richtige Wahl. Ebenso dann, wenn Ihnen Budgetsicherheit sehr wichtig ist. Wenn Sie von stabilen oder eher sinkenden Zinsen ausgehen, dann fahren Sie eventuell mit einer Saron-Hypothek besser – dort wird der Zinssatz normalerweise alle drei Monate angepasst.

5 Monate vor Ablauf: Kündigen und Dossier vorbereiten

• Schauen Sie in Ihrem bisherigen Kreditvertrag nach, ob und wann Sie ihn kündigen müssen. Das ist je nach Bank auch bei Festhypotheken mit fixem Ablaufdatum notwendig. Falls ja: Kündigen Sie den Vertrag fristgerecht.
• Bereiten Sie ein Dossier vor, damit mögliche neue Kreditgeber Ihre Situation prüfen können. Bestellen Sie einen aktuellen Grundbuch- und einen Betreibungsauszug. Stellen Sie Pläne und aktuelle Fotos der Wohnung oder des Hauses zusammen, erstellen Sie eine Vermögensübersicht (inklusive Pensionskasse und Säule 3a), kopieren Sie finanziell relevante Unterlagen (Steuererklärung, Lohnausweis).

4 Monate vor Ablauf: Offerten einholen

• Kontaktieren Sie mindestens drei Hypothekaranbieter und senden Sie ihnen das Dossier. Fragen Sie nach konkreten Offerten und klären Sie allenfalls deren offene Fragen.
• Berücksichtigen Sie nicht nur Banken, sondern auch Lebensversicherungen und Pensionskassen – auch Ihre eigene. Wenn einem dieser Aufwand zu gross ist, kann man einen Hypothekenvermittler beiziehen (etwa Hypoplus, Hypotheke.ch, Moneypark oder andere), der mit den Banken verhandelt. Ein Dossier zusammenstellen muss man aber ohnehin.
• Vereinbaren Sie einen Termin mit Ihrer bisherigen Bank. Erwähnen Sie, dass Sie dabei sind, Konkurrenzofferten einzuholen.

3 Monate vor Ablauf: Verhandeln

• Sagen Sie nirgends vorschnell zu: Auch eine mündliche Zusage ohne Unterschrift begründet einen gültigen Hypothekarvertrag.
• Studieren Sie die vorliegenden Offerten, klären Sie Ihre offenen Fragen. Vergleichen Sie nicht nur die wichtigsten Eckpunkte der Hypothek (Art, Laufzeit, Zinssatz), sondern auch die Rahmenbedingungen und das Kleingedruckte.
• Lassen Sie sich unklare Vertragspunkte erklären, etwa zur Zinsusanz. Berücksichtigen Sie auch allfällige Gebühren sowie die Kündigungsbedingungen – all diese Punkte sind verhandelbar.
• Versuchen Sie, bessere Konditionen herauszuholen, zum Beispiel, indem Sie anbieten, auch weitere Konten zu dieser Bank zu transferieren. Haben Sie keine Scheu davor, die Offerten gegeneinander auszuspielen: Es geht um Ihre Wohnung, es geht um Ihr Geld.
• Vorsicht vor der Option, die Hypothek mit mehreren Tranchen zu staffeln. Banken werben gern dafür, mit dem Argument, so sinke das Risiko, dereinst zu Höchstzinsen die Hypothek erneuern zu müssen. Aber: Wenn die erste Tranche ausläuft, ist es sehr schwer, sie zu einem anderen Anbieter zu transferieren. Sie bleiben faktisch an die bisherige Bank gebunden.

1 Monat vor Ablauf: Entscheiden

• Entscheiden Sie sich für die Variante, die Ihnen am meisten zusagt, mit der Ihnen wohl ist.
• Wenn Sie wechseln: Klären Sie mit dem neuen Anbieter, ob er alle Formalitäten übernimmt bezüglich Zahlung, Schuldbrief und Grundbuch.
• Stellen Sie den Champagner kühl – Sie haben vermutlich gerade viel Geld gespart!

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